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Kann eine 12%ige Rendite überhaupt sicher sein?

Liebe Börsianerinnen, liebe Börsianer,

um die Antwort vorwegzunehmen: Ja, meistens. Aber es kommt darauf an, wie man es betrachtet.

Ares Commercial Real Estate (NYSE: ACRE) ist eine Hypotheken-Immobilien- Investmentgesellschaft (engl.: Mortgage-REIT oder mREITs), die sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Mortgage-REITs besitzen keine realen Immobilien, sondern nur von ihnen abgeleitete Wertpapiere.

Die größten Positionen im Portfolio von ACRE sind Büroflächen (33 %), Mehr­familienhäuser (20 %), Hotels und gemischt genutzte Flächen (jeweils 11 %).

Das Portfolio ist über das ganze Land verteilt, wobei die höchste Konzentration mit 27 % im Südosten liegt.

Ares Commercial Real Estate zahlt vierteljährlich eine Dividende von 0,33 USD pro Aktie. In den letzten acht Quartalen hat das Unternehmen zusätzlich 0,02 USD in Form einer so genannten Zusatzdividende gezahlt.

Bei der Bewertung der Dividendensicherheit werde ich die Zusatzdividende ausschließen, da sie nicht als Teil der regulären Dividende betrachtet wird.

Bei der Analyse von mREITs konzentrieren wir uns auf eine Kennzahl, die als Nettozinsertrag (engl.: net interest income, NII) bekannt ist. Da mREITs Geld leihen und dann verleihen, ist der Nettozinsertrag die Differenz zwischen den Einnahmen aus den von ihnen vergebenen Krediten und den Kosten für die Aufnahme der Mittel. Auch die Ausgaben werden abgezogen. Das Ergebnis ist ein guter Indikator für den Cashflow und dafür, ob sich ein Unternehmen seine Dividende leisten kann.

Der NII von ACRE wird für 2022 auf 100 Millionen USD geschätzt und sollte in diesem Jahr auf 110 Millionen USD steigen. Es wird prognostiziert, dass das Unternehmen jedes Jahr 72 Mio. USD an Dividenden ausschütten wird, wiederum ohne die zusätzlichen 0,02 USD pro Aktie.

Das ist eine schöne, niedrige Ausschüttungsquote von 72 % für 2022 und 65 % für 2023.

Ich mag es, wenn Unternehmen 75 % oder weniger ihres Cashflows oder in diesem Fall ihres NII ausschütten. Das ist ein komfortabler Wert, bei dem wir ziemlich sicher sein können, dass ein Unternehmen über genügend Barmittel verfügt, um die Dividende zu zahlen oder auch, dass die Dividende nicht gekürzt wird, wenn ein Unternehmen in eine schwierige Phase gerät.

Wenn man die Zusatzdividende mit einbezieht, kommen noch einmal rund 4 Mio. USD an Dividenden hinzu, was die Ausschüttungsquote für 2022 knapp über meinen Schwellenwert von 75 % steigen lässt. Für 2023 beträgt die Ausschüttungsquote 69 % und liegt damit unter meiner 75 %-Schwelle.

Der ACRE zahlt seit 2012 eine Dividende und hat sie nie gekürzt. In den letzten 10 Jahren wurde die Dividende mehrmals erhöht.

Ares Commercial Real Estate sollte kein Problem damit haben, seine reguläre Dividende in diesem Jahr zu zahlen. Solange sich die Performance des Unternehmens im Jahr 2023 nicht verschlechtert, würde ich erwarten, dass auch die Zusatzdividende weiterhin gezahlt wird.

Bewertung der Dividendensicherheit: A

Gutes Investieren!

Marc Lichtenfeld

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